Государство признало возможность разного возмещения в проектах "Расселение-Застройка"

Около трех месяцев назад Тель-Авивский окружной суд вынес прецедентное решение, потрясшее сферу городской реновации. Судья Гилад Хес, рассматривая иск по проекту "Расселение-Застройка" на улице А-Роэ в Рамат-Гане, поставил под сомнение общепринятый на рынке механизм возмещения – единообразную прибавку площади всем квартирам.

В этом проекте владельцы 35 из 37 квартир подписали договор с девелопером, однако две собственницы отказались. Одной из них принадлежала квартира площадью 105 кв. м – значительно больше многих других в комплексе, а также большая доля в общем имуществе дома. Судья постановил, что в подобных обстоятельствах именно одинаковая прибавка, не учитывающая разницу в размерах квартир, может создавать дискриминацию: владелец большой квартиры вносит в проект больше прав и общего имущества, а получая ту же прибавку, что и сосед с маленькой квартирой, фактически теряет в относительной доле. Такое положение, по мнению суда, в принципе может служить законным основанием для отказа от сделки.

Решение породило серьезную неопределенность в отрасли. Девелоперы опасались, что уже подписанные договоры начнут пересматриваться, а расчет возмещения придется вести индивидуально для каждой квартиры. Чтобы снизить эту неопределенность, генеральный директор государственного Управления городской реновации Юрий Гамерман и заместитель юридического советника правительства по гражданским делам адвокат Кармит Юлис подготовили разъяснительный документ, который пока не утвержден окончательно.

С одной стороны, государство принимает базовый принцип судебного решения: равенство не означает одинаковое возмещение. Если квартиры существенно различаются по размеру, игнорирование этой разницы может сделать сделку экономически невыгодной для конкретного собственника – и тогда его отказ будет считаться "разумным", а значит, сделку нельзя будет навязать ему лишь потому, что большинство соседей уже подписали договор.

С другой стороны, документ существенно ограничивает возможность толковать решение судьи Хеса как обязательный всеобщий переход к пропорциональному возмещению. По позиции государства, сам факт, что одна квартира больше другой, еще не обязывает девелопера добавлять ее владельцу дополнительные метры.

Согласно документу, оценивать нужно совокупность характеристик, влияющих на стоимость квартиры: площадь, расположение, закрепленные объекты вроде парковки или кладовой. При этом нет необходимости проводить отдельный расчет для каждой из десятков или сотен квартир в проекте. В подходящих случаях квартиры можно разделить на группы с общими характеристиками, а индивидуально рассматривать лишь по-настоящему уникальные объекты – пентхаусы, квартиры с садом и т. п.

Деление на группы требуется не в каждом проекте и не должно основываться на незначительных различиях. Кроме того, компенсация разницы не обязана выражаться в дополнительных метрах: ее можно обеспечить квартирой на более высоком этаже, улучшенной отделкой, денежной доплатой или приоритетом при выборе квартиры в новом доме.

Документ также развенчивает укоренившееся на рынке представление, будто владелец квартиры в проекте городского обновления по закону имеет право на прибавку в 12 кв. м или на какую-либо прибавку вообще. Закон требует лишь, чтобы сделка определяла принципы расчета возмещения, но не диктует девелоперу, сколько метров добавлять.

Отправной точкой, согласно позиции государства, является новая квартира той же площади, что и исходная, а любая прибавка сверх этого является частью коммерческой договоренности сторон. Разные компенсации в рамках одного проекта допустимы: сам закон предусматривает обязанность уведомлять собственников, когда один из них получает существенно отличающееся возмещение, а значит, законодатель изначально признавал такую возможность. Ключевое требование здесь – прозрачность перед всеми владельцами квартир.

Кроме того, государство закрывает еще одну лазейку, возникшую после судебного решения: собственники, уже согласившиеся на условия и подписавшие договор, не вправе возвращаться за стол переговоров лишь потому, что теперь считают, что могли получить больше.

Защита, которую дает закон владельцу уникальной квартиры, актуальна главным образом до подписания – при обсуждении того, разумен ли его отказ от сделки. После подписания договорное право продолжает связывать стороны.

Следует подчеркнуть, что документ Гамермана и Юлис еще должен быть утвержден.